Anayasa Mahkemesi (AYM), ev, arsa ve tarla gibi hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin düzenlemenin bazı hükümlerini iptal etti. 6 Kasım 2026 tarihinde duyurulan ve Resmî Gazete'de yayımlanan kararla, hâkimin rayiç bedel belirlemesine yönelik üç ibarenin Anayasa'ya aykırı olduğu sonucuna varıldı.
Yüksek Mahkeme, paylı mülkiyete konu taşınmazların üçüncü kişilere satılması durumunda diğer paydaşların sahip olduğu önalım hakkını değerlendirdi. İnceleme, bu hakkın dava yoluyla kullanılmasında ödenecek bedelin belirlenmesine ilişkin hükümler üzerinde yoğunlaştı.
Mahkeme, iptal edilen düzenlemenin 9 ay sonra yürürlükten kalkmasına karar verdi.
Anayasa Mahkemesi, önalım hakkına ilişkin düzenlemede yer alan üç ibarenin iptaline hükmetti. Karar, taşınmazın rayiç bedelinin belirlenmesi ve ödeme sürecine ilişkin ifadeleri kapsıyor.
Yüksek Mahkeme, söz konusu hükümlerin mülkiyet hakkının kullanılmasını sınırlandırdığı sonucuna ulaştı.
Düzenleme, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşın ödemesi gereken tutarı hâkim tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden hesaplamayı öngörüyordu. Bu bedelin belirlenen süre içerisinde yatırılması gerekiyordu.
Anayasa Mahkemesi, yaptığı incelemede bu sınırlamanın mülkiyet hakkı üzerindeki etkisini değerlendirdi. İptal kararı, başvuruya konu edilen düzenlemenin tamamını değil, belirtilen üç ibareyi kapsadı.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda önalım hakkını düzenliyor.
Bu hak kapsamında, bir taşınmazın hissedarlarından biri payını üçüncü kişiye sattığında diğer paydaşlar satın alma hakkını kullanabiliyor. Uygulama, konutların yanı sıra arsa ve tarla gibi hisseli taşınmazları da kapsıyor.
Önalım hakkını kullanmak isteyen paydaş, satışa konu olan hisse için dava açabiliyor. Düzenlemeye eklenen hüküm ise dava sürecinde taşınmaz payının rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngörüyordu.
Belirlenen tutarın yanı sıra alıcıya düşen tapu giderlerinin de yatırılması gerekiyordu. Ödeme, hâkimin gösterdiği yere ve belirlediği süre içerisinde nakden yapılıyordu.
Söz konusu yükümlülüğün verilen süre içinde yerine getirilmemesi durumunda, dava açan paydaş adına tescil kararı verilemiyordu. Yatırılan tutarın ise hükmün kesinleşmesinin ardından getirileriyle birlikte ilgili kişiye ödenmesi düzenlenmişti.
Düzenlemenin Anayasa'ya aykırı olduğu iddiasıyla Yüksek Mahkemeye birden fazla başvuru yapıldı.
Başvuruların bir kısmı mahkemeler tarafından gerçekleştirildi. Bunun yanında 137 milletvekilinin imzasını taşıyan itiraz da Anayasa Mahkemesinin önüne geldi.
Başvurularda, önalım hakkının kullanılmasına ilişkin düzenlemenin Anayasa'ya aykırı olduğu ileri sürüldü.
Yüksek Mahkeme, başvuruları birlikte değerlendirerek itiraz gerekçelerini inceledi. İncelemede, taşınmaz hisselerinin satışından sonra önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşlara getirilen ödeme yükümlülüğü ele alındı.
Mahkeme, hâkimin belirlediği rayiç bedel üzerinden oluşturulan ödeme şartının mülkiyet hakkının kullanılmasını engellediği görüşüne vardı.
Anayasa Mahkemesi, iptal hükmünün hemen uygulanması yerine 9 aylık yürürlük süresi belirledi.
Buna göre kararın Resmî Gazete'de yayımlanmasıyla iptal hükümlerinin yürürlüğe girmesi arasında 9 aylık süre bulunacak.
Karar, hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasına ilişkin mevcut düzenlemedeki belirli ifadeleri ortadan kaldırıyor. İptalin kapsamı, rayiç bedelin belirlenmesi ile ödeme süresine ilişkin üç ibareyle sınırlı tutuldu.
Yüksek Mahkemenin değerlendirmesinde, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşların mülkiyet hakkının sınırlandırılması gerekçesi esas alındı.